Cómo vender una vivienda sin inmobiliaria: guía paso a paso para particulares

Vender una vivienda sin inmobiliaria puede parecer complicado hasta que separas el proceso en partes.

Preparar la documentación.

Decidir el precio.

Hacer el anuncio.

Atender a los interesados.

Negociar.

Firmar.

Eso es, básicamente, lo que hay detrás de una compraventa.

Una inmobiliaria puede realizar muchas de estas tareas por ti y, para determinados propietarios, puede tener todo el sentido contratarla. Pero no existe ninguna obligación general de utilizar una agencia para vender una vivienda.

De hecho, incluso la compraventa puede formalizarse inicialmente mediante documento privado, aunque la escritura pública ante notario aporta importantes garantías y es el cauce habitual para que posteriormente pueda inscribirse la adquisición en el Registro.

Así que, si quieres vender directamente, veamos cómo hacerlo.

1. Antes de publicar, comprueba exactamente qué estás vendiendo

Parece una obviedad, pero antes de poner precio a la vivienda conviene comprobar la información registral.

Una nota simple del Registro de la Propiedad permite conocer, entre otras cosas, quién figura como titular y las posibles cargas que afectan al inmueble.

Puede aparecer una hipoteca pendiente, un embargo, un usufructo u otra circunstancia que conviene conocer mucho antes de encontrar comprador.

Los Registradores permiten solicitar telemáticamente la nota simple de una finca.

Encontrar estos problemas después de aceptar una señal es bastante peor que descubrirlos antes de publicar el anuncio.

2. Reúne la documentación

No necesitas tener preparada una carpeta de 300 páginas para hacer las primeras fotografías, pero sí merece la pena adelantar trabajo.

Entre la documentación que puede resultar necesaria o conveniente durante una compraventa encontramos:

1. escritura o título de propiedad;
2. documentación identificativa de los propietarios;
3. información registral;
4. último recibo del IBI;
5. certificado de eficiencia energética;
6. información sobre cargas;
7. certificado relativo a las deudas con la comunidad, cuando corresponda;
8. documentación de una hipoteca pendiente, si existe.

En las viviendas sometidas a propiedad horizontal, en la escritura debe declararse la situación respecto a los gastos de comunidad y aportarse el certificado correspondiente, salvo que el comprador exonere expresamente al vendedor de esa obligación.

3. Consigue el certificado energético antes de anunciar

Este detalle se olvida con frecuencia.

La normativa no exige el certificado energético únicamente en el momento de firmar la venta.

La calificación de eficiencia energética debe aparecer también en la publicidad del inmueble, incluidos los anuncios publicados en páginas web y portales inmobiliarios. En la compraventa, además, debe entregarse la documentación correspondiente al comprador.

Por tanto, si todavía no tienes certificado energético vigente, es mejor resolverlo antes de empezar a anunciar.

4. Decide cuánto vale realmente tu vivienda

Probablemente sea la decisión más importante de todo el proceso.

No pongas el precio basándote únicamente en:

«Mi vecino pide 350.000 € y mi casa es mejor».

Hay una diferencia fundamental entre precio anunciado y precio al que finalmente se vende.

Busca viviendas realmente comparables:

1. misma zona;
2. superficie similar;
3. ascensor o no;
4. garaje;
5. terraza;
6. planta;
7. estado de conservación;
8. vistas;
9. orientación;
10. antigüedad.

También puedes consultar estadísticas oficiales y registrales. El Colegio de Registradores publica, entre otros indicadores, precios medios registrados y estadísticas de compraventas.

Si necesitas una valoración especialmente precisa, puedes acudir a un profesional independiente. Y si el comprador necesita hipoteca, será habitual que la entidad requiera una tasación realizada conforme a la normativa aplicable por una entidad homologada.

5. Prepara la vivienda para las fotografías

No necesitas contratar necesariamente a un fotógrafo.

Sí necesitas evitar algunas cosas.

Persianas medio bajadas.

Camas sin hacer.

Encimeras llenas de productos.

Ropa tendida.

Fotos verticales mezcladas con horizontales.

Habitaciones oscuras.

Objetos personales por todas partes.

Antes de fotografiar:

ordena, limpia, despeja y abre las persianas.

Y después piensa en el recorrido de quien está viendo el anuncio.

Yo empezaría aproximadamente así:

1. foto principal atractiva;
2. salón;
3. terraza o exterior;
4. cocina;
5. dormitorio principal;
6. resto de dormitorios;
7. baños;
8. zonas exteriores;
9. garaje/trastero;
10. plano, si dispones de él.

No intentes esconder defectos evidentes. Solo conseguirás visitas que no llegarán a ninguna parte.

6. Escribe un anuncio que responda preguntas

Un buen anuncio inmobiliario no necesita frases como:

«¡OPORTUNIDAD ÚNICA E IRREPETIBLE!»

Necesita información.

Por ejemplo:

Piso de 92 m² con tres dormitorios, dos baños y terraza de 12 m². Segunda planta con ascensor, orientación sur y plaza de garaje incluida.

Eso ya me dice algo.

Después explica:

1. distribución;
2. estado;
3. reformas;
4. climatización;
5. terraza;
6. aparcamiento;
7. ascensor;
8. gastos de comunidad;
9. ubicación aproximada;
10. comunicaciones;
11. servicios cercanos.

Y deja claro que se trata de una venta directa de particular a particular.

7. Publica donde estén tus posibles compradores

No tienes por qué limitarte a un único sitio.

Puedes utilizar redes sociales, portales generalistas y plataformas especializadas.

Y si quieres que el contacto sea exclusivamente entre particulares, puedes publicar gratuitamente el inmueble en Nidoo — entreparticulares.net, donde las agencias inmobiliarias no pueden publicar y no se cobra comisión por la operación.

No se trata de elegir obligatoriamente una plataforma u otra.

Se trata de conseguir que un comprador adecuado vea tu vivienda.

8. Filtra antes de enseñar la casa

Una llamada de cinco minutos puede ahorrarte una visita inútil.

Antes de concertarla puedes preguntar, con naturalidad:

1. qué tipo de vivienda busca;
2. cuándo pretende comprar;
3. si necesita financiación;
4. si conoce la zona;
5. cuántas personas vivirían allí.

No hace falta convertir la llamada en un interrogatorio.

Solo comprobar que existe interés real.

9. Prepara bien las visitas

Una vivienda clara, ventilada y ordenada se percibe de manera distinta.

Ten además respuestas preparadas para las preguntas obvias:

¿Cuánto se paga de comunidad?

¿Hay derramas?

¿Cuánto se paga de IBI?

¿Qué antigüedad tienen las instalaciones?

¿Por qué se vende?

¿Cuándo se podría entregar?

Cuanta más transparencia exista, menos problemas aparecerán después.

10. Si recibes una oferta, no mires únicamente el precio

Una oferta de 300.000 € no siempre es mejor que una de 295.000 €.

Depende de las condiciones.

¿Necesita financiación?

¿Cuánto entrega?

¿En qué plazo quiere escriturar?

¿Condiciona la operación a conseguir una hipoteca?

¿Necesitas permanecer temporalmente en la vivienda?

Negocia la operación completa, no únicamente una cifra.

11. Mucho cuidado con las arras

Cuando comprador y vendedor llegan a un acuerdo es frecuente firmar un contrato privado y entregar una cantidad a cuenta.

Pero no deberías descargar un modelo cualquiera de Internet, cambiar los nombres y firmarlo sin entenderlo.

Precio, plazos, financiación, cargas, entrega de llaves, consecuencias del incumplimiento y naturaleza de las cantidades entregadas deben estar correctamente definidos.

Cuando existe una cantidad importante en juego, el coste de revisar el contrato con un profesional suele ser pequeño comparado con el problema que puede producir una cláusula mal redactada.

12. La firma no termina con recibir el dinero

La venta puede generar consecuencias fiscales.

Con carácter general, la transmisión de un inmueble puede producir una ganancia o pérdida patrimonial en IRPF, calculada a partir de los valores de adquisición y transmisión conforme a las reglas fiscales.

También puede existir el conocido como impuesto de plusvalía municipal (IIVTNU) cuando concurran sus requisitos.

Existen además situaciones especiales. Por ejemplo, la ganancia derivada de la venta de la vivienda habitual puede quedar exenta para mayores de 65 años en los términos previstos por la normativa.

Y existe una posible exención por reinversión de la vivienda habitual cuando se cumplen sus requisitos; la AEAT establece, con carácter general, un plazo de hasta dos años para efectuar la reinversión.

Por eso conviene calcular antes de vender cuál será el resultado fiscal aproximado.

Entonces, ¿es difícil vender sin inmobiliaria?

No necesariamente.

Pero requiere trabajo.

Tendrás que preparar la vivienda, responder mensajes, organizar visitas, negociar y asegurarte de que la documentación esté correctamente preparada.

A cambio conservas el control de la operación y puedes hablar directamente con la persona interesada.

Y esa es precisamente la filosofía de Nidoo:

Más trato directo. Menos intermediarios.